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            索引號: 1137060000426058XN/2023-07243 主題分類: 城鄉建設_環境保護,城鄉建設_含住房
            成文日期: 2023-11-06 發布日期: 2023-11-08
            發文機關: 煙臺市住房和城鄉建設局 中國人民銀行煙臺市分行 國家金融監督管理總局煙臺監管分局 煙臺市住房公積金管理中心 有效性: 2028-12-31 有效
            關鍵詞: 煙臺市 商品房預售 資金監管 統一登記號: YTCR-2023-0160004
            標題: 煙臺市住房和城鄉建設局等4部門關于印發《煙臺市商品房預售資金監管辦法》的通知

            煙臺市住房和城鄉建設局 中國人民銀行煙臺市分行 國家金融監督管理總局煙臺監管分局 煙臺市住房公積金管理中心

            關于印發《煙臺市商品房預售資金監管辦法》的通知

            煙建住房〔2023〕27號


            各區市住房和建設(管理)局、人民銀行、金融監管局、住房公積金管理中心:

            為進一步加強商品房預售資金監管,促進我市房地產業健康發展,市住建局根據《山東省商品房預售資金監管辦法》《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》等文件要求,結合煙臺實際,制定了我市的商品房預售資金監管辦法,現印發給你們,并就有關事項通知如下:

            一、各區市商品房預售資金監管主管部門應認真貫徹落實《煙臺市商品房預售資金監管辦法》的文件精神,結合規定規范本區域內商品房預售資金監管工作;同時,應盡快按照市住房和城鄉建設局提供的監管指導單價形成各區市監管單價并向社會公示。

            二、各區市相關部門應按照規定內容認真做好配合工作,保障商品房預售資金監管工作順利開展。

            三、各區市相關部門需做好有關政策宣傳和解讀工作,確保商品房預售資金監管工作能夠落在實處、扎實開展。


            附件:煙臺市商品房預售資金監管辦法


            煙臺市住房和城鄉建設局 中國人民銀行煙臺市分行 國家金融監督管理總局煙臺監管分局 煙臺市住房公積金管理中心

            2023年11月6日


            附件


            煙臺市商品房預售資金監管辦法


            為規范商品房預售資金的監管,維護預售商品房交易雙方當事人的合法權益,促進房地產市場的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》《關于規范商品房預售資金監管的意見》和《山東省商品房預售資金監管辦法》等有關法律、法規及相關規定,結合我市實際,制定本辦法。

            第一節  一般規定

            第一條  煙臺市行政區域內商品房預售資金收存、使用和監管,適用本辦法。

            第二條  本辦法所稱商品房預售資金(以下稱預售資金),是指房地產開發企業依法將其開發的商品房進行預售,由購房人按商品房買賣合同約定支付的全部房價款,包括首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款和其他形式的購房款等。

            第三條  煙臺市住房和城鄉建設局負責指導和監督全市商品房預售資金監管工作。

            煙臺市住房保障和房產交易中心負責商品房預售資金監管系統建設、運行、維護等工作。

            各區市住房和城鄉建設部門(以下稱監管部門)負責組織實施本行政區域內商品房預售資金監管工作。

            第四條  中國人民銀行煙臺市分行負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作;國家金融監督管理總局煙臺監管分局負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查;煙臺市住房公積金管理中心負責對受委托商業銀行住房公積金貸款發放情況進行監督管理。

            第五條  商品房預售資金監管遵循“專戶專存、??顚S?、全程監管、節點控制”的原則。

            第六條  商品房預售資金的監管期限:自取得《商品房預售許可證》開始,至完成不動產首次登記后終止。

            第二節  監管賬戶管理

            第七條  市級通過公開招標方式,綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素,確定承接商品房預售資金監管業務的商業銀行(以下稱合作銀行),形成合作銀行名錄,招標結果依法進行公示。合作銀行需與煙臺市住房和城鄉建設局簽訂商品房預售資金監管金融服務協議,明確相關責任義務;同時,應建立具體承接預售資金監管業務的分支機構名錄庫(以下稱監管銀行),并對其加強監督指導;監管銀行在預售資金監管過程中產生的經濟、法律責任由其上級合作銀行承擔。

            第八條 合作銀行需按照煙臺市住房和城鄉建設局有關技術標準要求,與商品房預售資金監管信息系統進行數據對接;相關信息交互要保證及時、準確,確保業務辦理的連續、規范、安全和便捷。

            第九條  房地產開發企業申請商品房預售許可前,應當選擇監管銀行,按照一個商品房預售許可證對應一個賬戶的原則,開立商品房預售資金監管專用賬戶(以下稱監管賬戶)。新開立的監管賬戶實行統一命名,名稱為“開戶單位(全稱)+項目名稱(可依法使用簡稱)+預售資金監管專戶”字樣。監管部門、監管銀行、房地產開發企業三方簽訂《商品房預售資金監管協議》(以下稱監管協議),監管協議應明確各方權利、義務和責任,明確預售資金收存和使用方式、監管額度及違約責任等內容。

            第十條  房地產開發企業申請辦理商品房預售許可時,應當在預售方案中明確預售資金監管計劃,并提交監管協議;協議主要內容要在預售方案中予以明確,并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。

            預售資金監管計劃應包括以下內容:

            (一)按工程承發包合同及工程造價預算確認的項目建安成本及單體工程建安成本;

            (二)項目工程進度計劃及資金使用計劃;

            (三)農民工工資專用賬戶撥付計劃;

            (四)監管銀行、賬戶名稱、賬號;

            (五)其他需要說明的情況。

            房地產開發企業取得商品房預售許可后,應當將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置以及監管部門門戶網站進行公示。

            第十一條  監管銀行應對預售資金監管賬戶添加線上扣劃限制標識,實行線下辦理扣劃業務,避免預售資金被線上誤扣劃。

            有關部門對商品房預售資金監管賬戶進行凍結或扣劃預售資金,監管銀行在協助執行前,應當向有關部門說明監管賬戶和監管額度內預售資金的性質,并及時向監管部門提供凍結等相關法律文書。

            第三節  預售資金收存管理

            第十二條  房地產開發企業不得直接收存或以其他任何形式直接收取預售資金。房地產開發企業與購房人簽訂商品房預售合同后,應當向購房人開具監管賬戶繳款單。購房人應當憑繳款單,通過銀行轉賬或監管專用pos機的方式將全部購房價款直接存入監管賬戶。公積金及商業貸款承接銀行應將發放的公積金貸款和按揭貸款足額轉入監管賬戶。

            第十三條  監管部門發現存在未按規定將預售資金存入監管賬戶的情況,可依法停止該預售許可的網簽備案及預售資金的使用業務。

            第四節  預售資金使用管理

            第十四條  存入監管賬戶的預售資金分為監管額度內預售資金和監管額度外預售資金。監管額度計算方式為預售資金監管單價與批準預售的商品房建筑面積的乘積。累計進賬用于滿足監管額度的資金為監管額度內預售資金;累計進賬超出監管額度的資金為監管額度外預售資金。全裝修交付商品房項目的裝修監管資金額度單獨計算,不計入監管額度內預售資金。

            監管額度內預售資金和裝修監管資金實行??顚S?,必須用于有關的工程建設,包括項目建設必需的施工進度款、材料款、設備款等;在監管賬戶存續期間商業銀行不得擅自扣劃、挪用;設立子公司的房地產開發企業集團公司不得抽調該資金或采取其他方式挪用該資金。

            第十五條  商品房預售資金監管單價(以下稱監管單價)是商品房預售項目自正負零開始,到完成建筑安裝和區內配套等工程建設、達到終止監管條件所需的工程造價費用。監管單價由各區市監管部門根據煙臺市住房和城鄉建設局提供的監管指導單價進行擬定,各區市監管單價不得低于監管指導單價的80%,不得高于監管指導單價的120%,監管單價需向社會公示。監管指導單價和監管單價實行動態管理,原則上每兩年調整一次。

            監管指導單價按照建筑地上建筑總層數分為:

            地上總層數19層及以上的:3600元/平方米;

            地上總層數12層~18層的:3270元/平方米;

            地上總層數7層~11層的:3040元/平方米;

            地上總層數1層~6層的:2800元/平方米。

            第十六條  裝修監管資金實行與銷售面積聯動的方式,動態增加監管額度,具體計算方式為:

            裝修監管資金額度=房地產開發企業公示裝修單價×裝修商品房屋的預售網簽備案建筑面積×0.7

            房地產開發企業公示裝修單價低于1100元/平方米的按1100元/平方米計算。

            工程主體結構封頂后裝修監管資金的留存額度不得低于裝修監管資金額度的70%,留存資金監管至完成不動產首次登記。

            第十七條  監管額度內預售資金按照工程建設進度予以撥付。監管部門按照主體結構一半、結構封頂、工程單體施工結束、竣工驗收備案、不動產首次登記五個環節設置資金撥付節點。監管額度內預售資金按照撥付節點申請使用。

            監管額度外預售資金按照企業用款需要予以撥付,優先用于本項目工程建設及解決農民工工資。資金使用方向應符合資金使用計劃,資金使用計劃發生改變的,房地產開發企業需申請調整。

            第十八條  房地產開發企業根據節點申請使用監管額度內預售資金。主體結構未達到一半不得申請使用資金;主體結構達到一半的,累計使用金額不超過監管額度的25%;主體結構封頂的,累計使用金額不超過監管額度的50%;工程單體施工結束(屋面防水及保護層、內外墻裝飾、門窗、電梯安裝等施工完畢)的,累計使用金額不超過監管額度的70%;竣工驗收備案的,累計使用金額不超過監管額度的90%;完成不動產首次登記后,監管終止。預售項目因工程建設產生監管節點變化時,房地產開發企業應向監管部門申請變更監管節點。

            房地產開發企業根據資金使用計劃申請使用監管額度外預售資金。申請使用監管額度外預售資金不受節點影響。

            第十九條  房地產開發企業申請使用監管額度內預售資金,需根據資金使用計劃向監管部門提出用款申請,如實填寫、提交以下材料,并對材料的真實性負責。

            (一)企業用款申請表(含資金用于本工程建設承諾);

            (二)工程建設進度相關證明材料;

            (三)授權委托書及受托人身份證復印件;

            (四)房地產開發企業已經向施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等施工安裝單位撥付款項的,提供付款證明(銀行出具的付款憑據);房地產開發企業擬向上述單位撥付款項的,提供對方指定的銀行賬戶。

            房地產開發企業、施工企業、監理企業共同蓋章確認資金使用方向。

            (五)其他有關材料。

            第二十條  申請使用監管額度內預售資金,應通過資金監管系統提出申請,監管部門應自受理之日起3個工作日內完成審核,符合要求的通過資金監管系統將撥款信息傳遞給監管銀行,同時出具《預售資金使用通知單》;不符合要求的以書面方式說明理由。監管銀行收到監管部門出具的《預售資金使用通知單》及資金監管系統的確認信息后,應在2個工作日內完成款項撥付。

            第二十一條  房地產開發企業向監管部門申請使用監管額度外預售資金,實行全程網辦,監管部門應在2個工作日內辦結。提取款項可直接劃撥至房地產開發企業非監管賬戶。

            第二十二條  當預售項目存在重大風險隱患時,監管部門可全面接管預售監管賬戶或建立政府監管賬戶,實施封閉管理,保障賬戶資金安全,優先用于本項目工程建設;監管銀行及房地產開發企業應當配合主管部門完成賬戶開立、變更及資金劃轉等工作。

            第二十三條  商品房預售資金管理和使用與房地產開發企業信用等級掛鉤。具體信用獎懲辦法,以房地產開發企業信用管理有關規定為準。

            第二十四條  有關銀行保函置換預售資金執行《中國銀保監會辦公廳住房和城鄉建設部辦公廳中國人民銀行辦公廳關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(銀保監辦發〔2022〕104號)文件有關規定。

            第五節  變更、終止和解除

            第二十五條  項目預售過程中,監管賬戶原則上不能更改。

            房地產開發企業因特殊原因需變更監管賬戶的,應經監管部門批準后,將原監管賬戶的結余資金轉入新監管賬戶。

            辦理變更手續期間,暫停辦理合同網簽備案及預售資金的使用業務。

            監管銀行在監管的過程中因違反《煙臺市商品房預售資金監管協議》約定而被取消監管資格的,房地產開發企業應按本條上款變更監管賬戶的規定,重新選擇監管銀行目錄中的其他監管銀行開立監管賬戶;監管銀行不予配合的,由監管部門聯合中國人民銀行煙臺市分行、國家金融監督管理總局煙臺監管分局對其進行督導處置。

            第二十六條  預售的開發項目完成不動產首次登記后,房地產開發企業可申請終止商品房預售資金監管。房地產開發企業應向監管部門提交以下材料,并對材料的真實性負責:

            (一)終止監管申請書;

            (二)不動產首次登記證書;

            (三)授權委托書及受托人身份證復印件。

            第二十七條  房地產開發企業申請終止商品房預售資金監管,監管部門應當自受理之日起2個工作日內完成審核。

            符合終止監管條件的,監管部門出具《終止商品房預售資金監管通知單》;不符合終止條件的,不予受理。

            監管銀行應當按照《終止商品房預售資金監管通知單》要求,終止賬戶監管。

            第六節  監管管理

            第二十八條  房地產開發企業有下列行為的,由監管部門責令其限期整改,暫停其商品房預售的合同網簽業務,并依法依規或依據監管協議予以處理:

            (一)未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的;

            (二)變相逃避商品房預售資金監管的;

            (三)未按規定使用商品房預售資金的;

            (四)提供虛假材料的。

            第二十九條  監管銀行有下列行為的,監管部門可根據《商品房預售資金監管金融服務協議》和《商品房預售資金監管協議》約定進行處置并追究其責任;同時函告中國人民銀行煙臺市分行、國家金融監督管理總局煙臺監管分局,由兩部門依法依規處理。

            (一)未按規定將預售資金存入監管賬戶的;

            (二)未經監管部門批準,擅自支付商品房預售資金的;

            (三)擅自截留、挪用、拖延或者不按《預售資金使用通知單》支付商品房預售資金的;

            (四)未按監管部門要求及時提供賬戶明細和余額的;

            (五)不配合主管部門完成賬戶開立、變更及資金劃轉等工作的。

            第三十條  按揭貸款發放銀行不按規定將貸款直接存入預售資金監管賬戶,監管部門應函告中國人民銀行煙臺市分行、國家金融監督管理總局煙臺監管分局,由兩部門依法依規處理;同時,如按揭貸款發放銀行為“合作銀行”的,監管部門可根據“合作銀行”商品房預售資金監管金融服務協議約定進行處置并追究其責任。

            第三十一條  施工、監理、材料供應等單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規使用預售資金的,應依法承擔法律責任。

            第三十二條  監管部門和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

            第三十三條  本辦法自2024年1月1日起施行,有效期5年?,F有規范性文件規定與本辦法規定不一致的,以本辦法為準。國家、省、市有新規定的,按新規定執行。

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