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            索引號: 1137060000426058XN/2023-07247 成文日期: 2023-11-08
            發布機構: 市住房城鄉建設局 組配分類: 文字解讀

            文字解讀|《煙臺市商品房預售資金監管辦法》

            日期:2023-11-08 ???? 來源: 市住房城鄉建設局

            字號:

            一、起草背景

            商品房預售資金監管是商品房預售制度的重要內容,是在商品房預售制度下保障房地產項目建設,防范商品房交易風險,維護購房人合法權益的重要舉措。為進一步加強商品房預售資金監管,促進我市房地產業健康發展,根據《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》建房[2022]16號文件精神,結合我市實際,對原《煙臺市商品房預售資金監管規定》進行了修訂。

            二、《煙臺市商品房預售資金監管辦法》起草原則

            1.充分考慮與《山東省商品房預售資金監管辦法》、《煙臺市商品房預售資金監管規定》等文件的銜接,保持政策一致性和延續性。同時,依據《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房[2022]16號)等近期出臺文件規定,對預售資金監管工作做出新的提升和完善。

            2.充分借鑒省內外部分地市預售資金監管的新經驗、新辦法,保證擬定《辦法》的及時性、合理性、完善性和前瞻性,方便及時有效地指導實際工作。

            3.原《煙臺市商品房預售資金監管規定》中,經過實際工作檢驗,對實施管理比較有效的政策,予以保持和延續。

            三、主要內容

            《辦法》立足于實際業務需求和監管的可操作性,借鑒部分城市的先進經驗和做法,將國家、省關于商品房預售資金監管有關規定進一步細化充實到《辦法》里。有關主要內容說明如下:

            1.一般規定。對《辦法》適用區域進行了規定,定義了預售資金、開發企業、預購人的概念、明確了市住建局、市住房保障和房產交易中心、各區(市)住建部門、人民銀行煙臺分行、國家金融監督管理總局煙臺分局、住房公積金中心等部門和單位的責任。調整修改了預售資金終止監管的時間節點。

            2.監管賬戶的管理。監管銀行履職情況直接影響預售資金監管效果。部分銀行未經住建部門同意擅自撥付、截留、挪用預售資金,嚴重影響了監管工作的正常開展。對此國家、省高度重視,連續下發了《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》等文件,要求對承接預售資金監管業務的銀行要進行招標,形成監管合作銀行目錄,進一步明確監管銀行的職責職權。為落實有關要求,此次《辦法》中規定了監管合作銀行的招標、公示制度。同時,一方面要求開發企業擬定預售資金監管計劃,從項目申請預售時就做好相關資金的使用計劃,規范資金使用行為;另一方面,通過多種方式進一步明確和規范相關購房款和按揭貸款收款賬戶均須指定為預售資金監管賬戶,防范資金外流。

            3.預售資金收存管理。充分利用新技術手段,把商品房網簽備案系統與預售資金監管系統對接,保證每筆入賬均通過銀行轉賬或專用POS機直接存入預售資金監管賬戶,推動實現監管到戶的目標。

            4.商品房預售資金使用管理。此次《辦法》調整了預售資金使用方面的條款。一是將預售資金分為監管額度內的資金和監管額度外的資金,其中監管額度為預售資金監管單價與批準預售的商品房建筑面積的乘積;二是根據實際情況擬定了監管指導單價,各區市可根據實際情況形成本區市預售資金監管單價;三是重新調整了提取監管額度內的資金的時間節點和提取比例;四是增加了全裝修住宅的裝修費用的監管條款;五是進一步規定了監管額度內資金的用途、使用程序、撥付規定等;六是明確了監管額度外的資金企業可以直接提取劃轉至開發企業的非監管賬戶,但要優先用于項目建設。七是對信用等級優惠政策和商業保函政策做了相關規定。

            5.變更、終止和解除。在項目預售過程中,監管賬戶原則上是不允許變更的,《辦法》對幾種特殊情況的變更做出相應的規定。規定了終止監管的程序、材料、流程。    

            6.監管管理。一是對開發企業違規行為做出了處理方法。二是對監管銀行履職盡責不到位的行為做出了處理規定。三是對項目貸款銀行、項目建設參與單位、監管部門和監管銀行工作人員出現違規行為,要求在各自職權范圍內做出處理。

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